文/乐居财经 严明会

中海物业（02669.HK）又拿下一个“城市大管家”项目。

近日，青岛城阳区城市空间综合服务项目开标结果揭晓，中海物业牵头组成的“央国企联合体”成为该项目未来三年的“新管家”，项目中标总金额超8亿元。

上游房地产持续深度调整，物业行业从增量转向存量，而伴随物业费降价潮、业主支付意愿减弱等变化，市场竞争更加激烈。面对行业挑战，中海物业积极求变，将目光瞄向“墙外”，探索广阔的城市空间服务市场。

“作为城市建筑物的管理者、城市基础服务的运营者、乃至城市升级服务的深度参与者”，在最新的2025年中期业绩报里，中海物业首次将“非住宅项目”进一步细分为“商写园区类”和“城市运营类”两板块。

业绩发布会上，管理层直言：结合当前的市场环境，中海物业的外拓策略主要是发力于非住业态和城市运营服务。

掘金城市空间

在非住宅业态、城市服务方面重点发力，今年上半年，中海物业收获颇丰。

数据显示，2025年上半年，中海物业新增在管面积3180万平方米，其中84.0%来自独立第三方，新签合约总额约达 22.59亿元，单方价格维持约71元/平方米较高水平，市场化拓展强劲。

具体到城市空间，新增在管面积中非住宅项目占比59.0%，对应新签订的合约额达10.08亿元。

进一步细拆，商写园区类、城市运营类分别新增在管面积360万平方米、1520万平方米，分别占新增总在管面积11.3%、47.7%，对应新签订合同额分别为5.17亿元、4.91亿元。

持续优化业态布局，推动多元化发展，中海物业非住宅业态覆盖范围持续扩大，包括商业综合体、写字楼、购物中心、酒店、产业园区、物流园区、航空、高铁、医院、学校、政府物业、城市服务、公园、口岸、道路桥梁、公交场站及其他公共设施。

快速抢占城市运营服务市场，今年上半年，中海物业在城镇街道业态新签天津东丽区西片区环卫一体化项目，学校医院业态新签中南大学、北京语言大学、航天工程大学、大连理工大学、沈阳药科大学、深圳市龙华区人民医院及南通市第一人民医院等，交通枢纽业态新签东莞轨道交通等。

与此同时，在香港市场继续保持领先地位。

报告期内，中标香港故宫文化博物馆、香港艺术发展局总部以及香港艺术中心等文旅艺术类项目；斩获香港东区海滨长廊，开启城市运营新篇章；新签及续签香港多个农副食品批发市场项目；与香港警务处合作项目上升至四个；累计服务19间香港公立医院；续约澳门大学研究生、教职员宿舍以及聚贤楼项目。

值得一提的是，今年上半年，中海物业还迎来海外市场拓展的重要里程碑，承接了埃及新行政首都中央商务区运营服务中的物业管理服务。据悉，该项目包括10座办公楼、5座住宅楼和4座大型酒店，以及385.8米的“非洲第一高楼”标志塔，由中国建筑承建，是中埃共建“一带一路”的重点工程。

掘金城市空间，中海物业管理层表示，一方面国家明确鼓励物企参与城市更新、老旧小区改造及城市综合运营服务，这为其承接城市服务相关业务提供了良好的政策支撑。另一方面，中海物业将发挥中海集团的优势，发挥全产业链快速抢占城市运营服务市场。

进退有度

市场化拓展成效显著，中海物业在平衡取舍规模与效益的利害关系下，持续优化业务结构及项目治理，今年上半年退盘约2680万平方米。

截至2025年6月30日，中海物业累计进驻163座城市，在管项目达到2301个，在管面积较2024年底增加500万平方米至4.36亿平方米。其中，独立第三方在管面积、非住宅在管面积分别占比9.1%、27.4%。

规模稳健增长、项目质量优化，今年上半年，中海物业实现营业收入70.9亿元，同比增长3.7%；录得整体毛利约12.02亿元，同比增长4.7%，经营溢利10.3亿元，同比增加3.4%；公司普通股权持有人应占溢利增加4.3%至7.69亿元。

行业普遍身陷增收不增利困境，中海物业盈利增速跑赢营收。

面对收入增长放缓，中海物业以严格的成本管控应对，通过减省物资成本、降低杂费及加大分包力度等措施约束直接经营成本增幅，今年上半年其接经营成本约为58.87亿元，同比增长3.5%，毛利率较2024年末的16.9%改善至17.0%。

今年上半年，物业管理服务贡献营收约55.96亿元，同比增加8.4%，占总收入的78.9%；增值服务收入约14.66亿元，占总收入的20.7%。

时间线拉长，这两块业务盈利改善表现明显，2023年1H至2025年1H，中海物业的物业管理服务的毛利率分别为14.7%、15.4%及15.5%；增值服务的毛利率分别为19.5%、20.9%及22.5%。

“增值服务毛利率上升主要是因为毛利率较高的社区资产经营服务业务量增加”，今年上半年，中海物业住户增值服务子分部毛利率约为35.2%，而2024年为30.2%。

实现有质量增长的同时，中海物业“底气也很足”，报告期末手中现金及现金等价物约为56.66亿元。

今年上半年，中海物业拟派发中期股息每股港币9.0仙，较去年同期每股港币8.5仙上升5.9%。同时，2025年是集团“十四五”战略规划收官之年，为庆祝集团上市10周年，另派发特别股息每股港币1.0仙。

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